Contenido de este análisis
5.069 €/m² de media en febrero 2026. Pisos: 5.021 €/m² mediano. Casas: 4.547 €/m² mediano. Rango real: desde 2.800 €/m² en Villaverde hasta 9.134 €/m² en Calle Alcántara.
5.069 €/m² en febrero 2026: el precio actual en Madrid y qué significa para usted
El precio medio por metro cuadrado en Madrid alcanza los 5.069 € en febrero de 2026. Pero cuidado: ese número esconde realidades muy distintas según si busca un piso o una casa, y sobre todo según el barrio donde mire.
Los datos disponibles muestran una diferencia clara entre tipologías: el precio mediano para pisos se sitúa en 5.021 €/m², mientras que las casas y chalets bajan hasta 4.547 €/m². La explicación es sencilla: hay más demanda de pisos céntricos que de casas en la periferia.
Ejemplo ilustrativo sobre diferencias entre fuentes
En situaciones comparables, una persona propietaria de un piso en un distrito céntrico puede consultar varios portales inmobiliarios y encontrar precios con diferencias significativas por metro cuadrado. Al contrastar con datos de transacciones reales de la zona, el valor mediano puede situarse en un nivel distinto al anunciado. Los portales suelen mostrar precios solicitados por vendedores, no necesariamente los importes finales pagados por compradores.
Según el informe registral cuarto trimestre 2025, Madrid capital registró un precio medio de 5.283 €/m², ligeramente superior a la media general. El dato clave: el 85,67% de las compraventas de la Comunidad de Madrid se concentran en la capital.
Las 3 fuentes fiables para conocer el precio del m² (y sus limitaciones)
No todas las fuentes valen igual. Unas miden precios de oferta, otras miden transacciones reales. Unas publican datos con tres meses de retraso, otras actualizan mensualmente. Conocer estas diferencias evita errores que cuestan dinero.
INE y Ministerio: datos oficiales pero con desfase temporal
El Instituto Nacional de Estadística publica trimestralmente el Índice de Precios de Vivienda. Según las estadísticas IPV tercer trimestre 2025, la variación anual alcanzó el 12,8%. Vivienda nueva subió un El INE resulta imprescindible para analizar tendencias nacionales, pero presenta un desfase temporal. Cuando se publican datos del tercer trimestre, el mercado puede haber evolucionado. Para decisiones urgentes, puede no ser suficiente.
El Ministerio de Transportes ofrece series históricas desde 1995, útiles para análisis de largo plazo. Pero si necesita saber cuánto vale su piso hoy en Arganzuela, estas estadísticas se quedan cortas.
Colegio de Registradores: transacciones reales, la referencia
El Colegio de Registradores se considera una de las fuentes más sólidas como primera opción. Los registradores publican datos de escrituras públicas, es decir, lo que realmente se paga. Sin maquillaje comercial.
El último informe sitúa Madrid capital en 5.283 €/m² para el cuarto trimestre de 2025. La Comunidad de Madrid completa baja a 4.241 €/m² por el efecto de municipios periféricos. Esta diferencia de más de 1.000 € por metro muestra por qué los promedios engañan.
La limitación: también existe un desfase de 2-3 meses entre la firma de escrituras y la publicación de datos. Aun así, para quien quiere realizar una valoración correcta de un inmueble, los datos registrales son el punto de partida más sólido.
Portales inmobiliarios: útiles pero con sesgo de oferta
Los portales muestran lo que los vendedores piden. No lo que se paga. Este detalle cambia todo.
Cuidado con confundir precio de oferta y precio real: En análisis habituales del mercado en Madrid, la diferencia entre precio anunciado y precio de cierre suele oscilar entre el 8% y el 12%. Un piso anunciado a 400.000 € puede venderse finalmente por 350.000-368.000 €.
El síntesis de fuentes que necesita conocer:
| Fuente | Tipo de dato | Desfase | Granularidad | Fiabilidad |
|---|---|---|---|---|
| INE | Índice variación | 3 meses | Nacional/CCAA | Alta (oficial) |
| Registradores | Transacciones reales | 2-3 meses | Capital/provincia | Muy alta |
| Portales | Precio oferta | Tiempo real | Por calle | Media (inflado) |
RealAdvisor: valoración con IA en 3 minutos basada en transacciones reales de Madrid
Conocer fuentes oficiales está bien. Pero cuando necesita saber cuánto vale su piso concreto en su calle específica, las estadísticas generales no bastan. RealAdvisor resuelve este problema utilizando inteligencia artificial entrenada con transacciones reales.
El funcionamiento es directo: usted introduce los datos de su propiedad, la IA procesa comparables de transacciones recientes en su zona, y en 3 minutos obtiene una valoración con rango de precios. Sin coste. Sin esperar semanas a un tasador.
Cómo funciona la valoración con inteligencia artificial: El sistema analiza transacciones reales registradas, características de la vivienda, y comparables de la zona específica. El resultado incluye precio mediano (5.021 €/m² para pisos en Madrid) ajustado a su calle concreta. Ejemplo: Calle Alcántara en Salamanca alcanza 9.134 €/m².
RealAdvisor complementa los datos con un directorio de agencias inmobiliarias clasificadas por número de ventas reales verificadas. Esto permite comparar no solo precios, sino también el historial de cada profesional antes de elegir con quién vender.
+34,8% en 5 años: cómo interpretar la evolución de precios en Madrid
+34,8%
Evolución del precio de pisos en Madrid en 5 años
La evolución del mercado inmobiliario madrileño muestra una tendencia alcista sostenida. Pero ese 34,8% esconde matices que conviene entender antes de tomar decisiones.
Según el informe estabilidad financiera 2025 del Banco de España, la vivienda nueva avanzó un 11% interanual en el segundo semestre de 2024. El organismo estima un desequilibrio entre el 1,1% y el 8,5% sobre el nivel de equilibrio, lo que indica tensión moderada pero no burbuja.
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Solicitud valoración online -
Resultado valoración IA -
Comparativa con agencias locales -
Decisión de venta -
Cierre de operación
La demanda se concentra en zonas urbanas céntricas mientras la oferta sigue rígida. Según el análisis de Funcas sobre evolución de precios 2025, el precio medio nacional superó en un 2,5% el máximo de 2008, con un crecimiento poblacional del 4,1% en el mismo periodo que explica parte de la presión.
Sus preguntas sobre precios de vivienda en Madrid
¿Cuál es el precio medio del metro cuadrado en Madrid en 2026?
El precio medio se sitúa en 5.069 €/m² en febrero de 2026. Para pisos, el precio mediano es de 5.021 €/m². Para casas y chalets, baja a 4.547 €/m². Estos datos corresponden a transacciones reales, no a precios de oferta.
¿Cuánto han subido los precios de la vivienda en Madrid en los últimos años?
Los pisos han subido un 34,8% en cinco años. La vivienda de segunda mano registró un incremento anual del 13,4% en el tercer trimestre de 2025 según el INE. Las casas muestran una evolución más moderada.
¿Es fiable el precio que aparece en los portales inmobiliarios?
Los portales muestran precios de oferta, no de transacción real. Existe una diferencia típica del 8-12% entre lo que se anuncia y lo que finalmente se paga. Para mayor fiabilidad, cruce con datos del Colegio de Registradores.
¿Cómo puedo saber el precio por m² de mi calle concreta?
Las herramientas de valoración con IA como RealAdvisor ofrecen datos por calle específica. Por ejemplo, Calle Alcántara en el distrito de Salamanca alcanza 9.134 €/m², muy por encima de la media de Madrid.
¿Merece la pena pagar una tasación oficial o sirve una valoración online?
Para conocer el valor de mercado antes de vender, una valoración online gratuita es suficiente. La tasación oficial solo es obligatoria para hipotecas y tiene coste de 250-400 €. Use la valoración online como primer paso y reserve la tasación para cuando firme con el comprador.
La próxima decisión que debe tomar
Si busca vender o simplemente conocer su patrimonio, ya tiene las herramientas. Cruce siempre datos de registradores con valoraciones actualizadas. Desconfíe de los precios de portales sin verificar transacciones reales. Y recuerde: el precio medio de Madrid es orientativo, pero su piso tiene un valor específico que solo una valoración personalizada puede determinar.
Su plan de acción para conocer el valor real
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Consultar datos de registradores como referencia base de transacciones reales
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Solicitar valoración gratuita con IA para obtener precio específico de su calle
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Comparar al menos 2-3 agencias por historial de ventas verificadas antes de elegir
Limitaciones de los datos de precios
- Los precios medios son orientativos y varían significativamente según características específicas de cada inmueble
- Los datos de evolución reflejan tendencias pasadas que no garantizan comportamientos futuros
- Cada transacción inmobiliaria requiere valoración profesional personalizada
Para decisiones de compra o venta, consulte con un tasador oficial homologado por el Banco de España o un agente inmobiliario colegiado.